Temnopolti Američani se še vedno soočajo z izzivi pri iskanju lastništva stanovanj

Za Mela Ligona in njegovo ženo so ostanki stanovanjske krize leta 2008 preprečili, da bi ustvarila velike prihranke z refinanciranjem svojega doma v Chicagu med razcvetom refi pandemije.

Med veliko recesijo so imeli na svojem domu naloženo odloženo glavnico, ko so uporabili vladni program za refinanciranje, potem ko se je dohodek njihovega gospodinjstva zmanjšal za polovico. Približno desetletje pozneje jim je to preprečilo, da bi izkoristili zgodovinsko nizke hipotekarne obrestne mere.

"Tudi ko so domovi začeli okrevati, imamo odloženo glavnico v višini 88,000 $, kar bi v bistvu predstavljalo naš kapital v prihodnosti, do katerega ne bi imeli dostopa do leta 2050," je dejal Ligon, neodvisni nepremičninski posrednik.

Na žalost njihova zgodba ni edinstvena in namesto tega ponazarja, kako je črnsko lastništvo stanovanj pogosto ujeto v institucionalne napake preteklosti in nenehne kršitve danes, kot je npr. pristranskost ocenjevanja, hipotekarna diskriminacija in celo rdeča podloga.

In ko se cenovna dostopnost stanovanj hitro zmanjša zaradi hitro višjih hipotekarnih obrestnih mer in nove morebitne recesije, ki se obeta na obzorju, postane zasledovanje ameriških sanj za mnoge črnce spet težje dosegljivo in s tem priložnost za ustvarjanje medgeneracijskega bogastva.

"Škodljivi učinki visokih obrestnih mer in inflacije so že očitni in nesorazmerno škodljivi za temnopolta gospodinjstva," pravi 2022 Stanje stanovanj v Črni Ameriki (SHIBA) poročilo. "Ker višje hipotekarne obrestne mere zmanjšujejo dostopnost nakupa stanovanja, bodo temnopolti v primerjavi z belci še bolj prikrajšani pri iskanju lastništva."

Brazgotine velike recesije ostajajo

Medtem ko ovire glede lastništva stanovanj, s katerimi se soočajo temnopolti, izvirajo iz ustanovitve države, je bila največja nedavna neuspeh velika recesija.

Temnopolti lastniki stanovanj so bili 48-odstotni, preden jih je leta 2008 zdesetkala kriza zaprtja, za katero je značilno neodgovorno – in v nekaterih primerih grabežljivo – posojanje, ki je nesorazmerno prizadelo temnopolte skupnosti.

Zgodba se nadaljuje

"V času pred veliko recesijo so bele družine z letnimi dohodki, nižjimi od 30,000 dolarjev, v povprečju manj verjetno dobile drugorazredne hipoteke v primerjavi s temnopoltimi družinami z dohodki, višjimi od 200,000 dolarjev," pravi poročilo s programom finančne varnosti inštituta Aspen (Aspen FSP).

V letih po krizi zaprtja je lastništvo temnopoltih stanovanj padlo in leta 50 doseglo najnižjo raven v zadnjih 2019 letih pri 40.6 % – kar je nižje od stopnje v letu 1968 – in se ni vrnilo na raven pred veliko recesijo. Hkrati je po podatkih Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov (NAREB) stopnja lastništva stanovanj bele rase presegla raven pred recesijo.

"Minilo je 10 let, preden so črnske soseske resnično začele videti preobrat," je dejal Ligon. "Naše soseske potrebujejo dolgo časa, da si opomorejo."

Nato je udarila pandemija, ki je temnopolti skupnosti prinesla svoje nesorazmerne gospodarske bolečine in izgubo delovnih mest.

To je mnogim preprečilo, da bi izkoristili zgodovinsko nizke stopnje v prvem letu pandemije. Temnopolti lastniki stanovanj so na primer do oktobra 3.7 prejeli le 5.3 % od 2020 milijarde USD prihrankov zaradi refinanciranja zaradi pandemije, poroča Študija Federal Reserve Bank of Boston.

Temnopolti kupci so se med pandemijo soočali s podobnimi ovirami.

»Čeprav so hipotekarne obrestne mere leta 2021 dosegle najnižje vrednosti vseh časov, te nizke obrestne mere niso mogli izkoristiti vsi. V letih 2019 in 2021 se je stopnja lastništva stanovanj belcev povečala za skoraj 3 odstotne točke, medtem ko je stopnja lastništva stanovanj temnopoltih Američanov narasla za 2 odstotni točki,« je povedala Nadia Evangelou, višja ekonomistka in direktorica napovedi pri Nacionalnem združenju nepremičninskih posrednikov (NAR). v izjavi.

»S 7-odstotnimi hipotekarnimi obrestnimi merami si lahko le 15 % temnopoltih gospodinjstev trenutno privošči nakup običajnega stanovanja v primerjavi s 30 % belopoltih gospodinjstev. Tako lahko temnopolte družine še bolj zaostajajo pri lastništvu stanovanj v primerjavi s svojimi belimi družinami.«

Mnogi črni kupci so bili že izrinjeni s trga. Po podatkih Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov je bilo leta 3 le 2022 % kupcev stanovanj temnopoltih, kar je polovica deleža iz leta 2021.

Nadaljevanje pristranskosti danes

Poleg gospodarskih ovir, ki so nesorazmerno prizadele temnopolte lastnike in kupce, se skupnost sooča tudi s pristranskostjo v številnih vidikih postopka nakupa stanovanja ali refinanciranja.

Po podatkih Poročilo o poštenosti (pravičnosti) hipotekarnih posojil v ZDA za leto 2022.

Vendar pa se je leta 2021 pravičnost hipotekarnih posojil povečala za temnopolte prosilce za hipotekarne kredite z 80.4 % leta 2020 na 84.4 %, vendar ta skok »odraža nenavadne finančne razmere med pandemijo COVID-XNUMX,« poročilo najdemo.

In medtem ko se je število prošenj za hipotekarna posojila leta 2021 povečalo za temnopolte kupce stanovanj, je njihova stopnja zavrnitve posojila v višini 15 % daleč presegla 6-odstotno stopnjo zavrnitev za bele prosilce, ŠIBA najdeno poročilo.

Ko so obrestne mere dosegle 5 do 6 %, je hipotekarna pravičnost padla na skoraj raven stanovanjske krize iz leta 2008 in se poslabšala na območjih z največjo koncentracijo temnopoltih kupcev stanovanj, Poročilo o pravičnosti najdemo.

"Pet zveznih držav - Louisiana, Mississippi, Južna Karolina, Arkansas in Alabama - daje vztrajno slabe rezultate prošenj za posojila ne glede na makro okolje ... tudi v času konjunkture," ugotavlja poročilo.

Po podatkih iz leta 2012 so celo dobro usposobljeni manjšinski kupci stanovanj diskriminirani študija HUD.

Vzemimo za primer izkušnjo nekdanjega igralca lige NFL in igralca Devalea Ellisa in njegove žene Khadeen Ellis. Par je začel iskati luksuzni dom v Georgii leta 2020. Tudi s predhodno odobritvijo banke sta med sklepanjem zavarovanj naletela na težave.

"Prvotno smo želeli znižati 10%, vendar so rekli, da moramo znižati 20%," je dejal Devale Ellis. »Dogovorili smo se, da bomo znižali 20 % in rekli so, da potrebujemo več kot 20 %, potem ko so preverili mojo kreditno oceno. Moja kreditna ocena je sredi 700-ih!«

Najem CPA je prišel prav, ko je obvezni zavarovalniki tri mesece W-2s, čeprav Devale ni zaposlen in vloži K-1 kot zabavljač in lastnik podjetja.

»Ubija me, da tako trdo delaš, da narediš vse, kot je prav, samo zato, da ljudje najdejo razloge, da ti ne dovolijo uresničiti svojih sanj. Kaj pa, če ne bi bili finančno sposobni plačati več kot 25 % za predplačilo?« je vprašal Devale Ellis. »Vem, da velika večina ljudi v Ameriki živi blizu ali pod pragom revščine, vendar se zavedaš, kako težko je ljudem, ki so podobni Khadeenu in meni, priti do lastnine. To je popolnoma nepošteno, ker je premoženje način, na katerega gradite zapuščino.«

Namesto da bi otežile izpolnjevanje pogojev, so nekatere banke preprosto prenehale ponujati hipotekarne storitve temnopoltim skupnostim, kar je znano kot sodobna redlining.

Od leta 2021 Ministrstvo za pravosodje Pobuda za boj proti redčenju napovedal štiri redne primere in poravnave proti Lakeland Bank, Trident Bank, Narodna banka Trustmarkin Banka kadence kar je negativno vplivalo na temnopolte in latinoameriške kupce stanovanj.

»​​Odprava redčenja je ključni korak pri našem delu za zapolnitev vedno večjih vrzeli v bogastvu med temnopoltimi skupnostmi in drugimi,« je v sporočilo za javnost. "[Te] poravnave dokazujejo našo trdno zavezanost boju proti sodobnemu redčenju in pozivanju bank in drugih posojilodajalcev k odgovornosti, ko temnopoltim onemogočajo enak dostop do posojilnih priložnosti."

Pristranskost ocenjevanja razvrednoti domove za temnopolte lastnike stanovanj

Temnopolti kupci in lastniki stanovanj se prav tako srečujejo z izzivi postopek ocenjevanja doma.

Tenisha Tate-Austin in Paul Austin sta na primer vložila a Tožbo proti ocenjevalcu in podjetju, ki je najelo ocenjevalca zaradi podcenitve njihove hiše v okrožju Marin v severni Kaliforniji za skoraj 500,000 dolarjev, je za Yahoo Money povedala Caroline Peattie, izvršna direktorica Fair Housing Advocates of Northern California, ki zastopa lastnike stanovanj.

A nedavna študija Freddieja Maca ugotovil, da je "manjšinski prijavitelji bolj verjetno, da bodo prejeli cenitveno vrednost, nižjo od pogodbene cene." Podobno, a Študija Brookings Institute iz leta 2022 najdeni domovi v soseskah, ki so 50 % črnci, so cenjeni 23 % manj v primerjavi z domovi v drugih soseskah podobne kakovosti in udobja.

"Stroški devalvacije znašajo približno 162 milijard dolarjev" kumulativnih izgub za temnopolte lastnike stanovanj, je zaključila študija.

"Težko je ostati malodušen pri nepremičninah kot temnopolti nepremičninski posrednik in za temnopolte kupce in lastnike stanovanj," je za Yahoo Money povedal Kenyon Hunter, pridruženi nepremičninski posrednik pri Evolution Ave Group RE. »Po ogledu doma moje stranke me je poklical beli nepremičninar, temnopolti zdravnik. Nepremičninski posrednik je predlagal, naj se moja stranka znebi kulturnih elementov – kot je lutka Doc McStuffins in afriška umetnina – da bi se prodajala. Opazil sem, da če cenilec prepozna, da tam živi temnopolta družina, se vrednost zniža.«

Spodkopavanje dostopnosti, odlaganje bogastva

Ker hipotekarne obrestne mere naraščajo, lastniki stanovanj nimajo več možnosti za refinanciranje, potencialnim kupcem pa je nakup stanovanja bolj nedostopen. Če k temu dodamo še diskriminacijo, s katero se soočajo v industriji hipotekarnih posojil in cenitev, poleg tega pa imajo visoke študentske dolgove, se zdi, da je obzorje za pomembno povečanje lastništva temnopoltih stanovanj še dlje.

»Nakup stanovanja je prvi oprijemljiv korak pri ustvarjanju bogastva in za stranke, ki niso imele likvidnosti ali kapitala, da bi privarčevale za večji polog, je odvračalo, da ostanejo zadaj,« Chelsea Ransom-Cooper, poslovodna partnerica in finančno načrtovanje direktor pri Zenith Wealth Partners, je povedal Yahoo Money.

Tisto, kar ponuja lastništvo stanovanj, je priložnost za ustvarjanje generacijskega bogastva.

Po podatkih a. stanovanjski kapital predstavlja 16 % celotnega premoženja gospodinjstev v ZDA poročilo s strani Federal Reserve Bank of New York. Za temnopolte Američane je celo več kot to. Skoraj dve tretjini temnopoltega bogastva je v stanovanjih, poroča NBER Bogastvo dveh narodov: vrzel v rasnem premoženju ZDA delovni papir.

»Lastništvo stanovanj je način, na katerega si srednji razred gradi bogastvo v Ameriki, in na žalost temnopolti lastniki stanovanj pogosto izgubijo svoj pošten delež zaradi podcenjenosti,« je za Yahoo Money povedal Daryl Fairweather, glavni ekonomist Redfina. "To ne škoduje samo današnjim temnopoltim lastnikom stanovanj, temnopoltim družinam tudi otežuje ustvarjanje medgeneracijskega bogastva, kar ima vzporedne učinke v celotni temnopolti skupnosti, ko gre za izobrazbo in ustanavljanje podjetij."

Ronda je višja poročevalka za osebne finance za Yahoo Money in odvetnica z izkušnjami na področju prava, zavarovalništva, izobraževanja in vlade. Sledite ji na Twitterju @pišeronda

Preberite najnovejše trende osebnih financ in novice iz Yahoo Money.

Sledite Yahoo Finance na Twitter, Instagram, YouTube, Facebook , Flipboardin LinkedIn