Biden sledi Warrensovim navodilom k federalizaciji pravil za najem stanovanj

Po vsej državi je prišlo do kolektivnega zloma velikih in majhnih ponudnikov stanovanj zaradi nedavne objave Bele hiše glede najemnih stanovanj. Zdi se, da je obvestilo Bele hiše odgovor na pismo senatorke Massachusettsa Elizabeth Warren in nekateri njeni demokratski kolegi v senatu in predstavniškem domu, ki opisujejo vrsto ukrepov za reševanje "visokih cen najemnin, s katerimi se soočajo naši volivci".

Resnica je, da se najemnine znižujejo in padajo. Oboje Zadrga in Moody's analitika opozarjajo na izravnavo in upad najemnin ob koncu leta 2022 in ugotovili, da se bodo na splošno po vsej državi najemnine znižale, stopnje prostih delovnih mest pa povečale. Kljub temu je Bela hiša nadaljevala z ukrepi, za katere pravi, da so namenjeni "povečanju pravičnosti na najemniškem trgu in nadaljnjim načelom pravičnega stanovanja". Preden bo še več panike, poglejmo kaj Bidnova administracija dejansko počne.

Najprej moram spomniti vse, ki berejo, da sem opozarjal na prihajajoči val intervencij za federalizacijo najemne stanovanjske politike v Združenih državah. Na to sem opozarjal leta 2020, pred na videz neskončnim prepovedi izselitev zaradi Covid-19. Kar sledi, je še en korak v to smer. Bidnova administracija sprejema naslednje ukrepe. The Učinek Opomba govori o tem, kako bi to lahko vplivalo na zasebna najemna stanovanja.

• Zvezna komisija za trgovino (FTC) in Urad za finančno zaščito potrošnikov (CFPB) – Da bi ustavil tako imenovane "nepoštene prakse na najemniškem trgu", je Biden obema agencijama naročil, naj "poiščeta informacije o številnih praksah, ki vplivajo na najemniški trg, vključno z ustvarjanjem in uporabo preverjanja preteklosti najemnikov, uporabo algoritmov pri preverjanju najemnikov, posredovanje obvestil o škodljivih ukrepih s strani najemodajalcev in družb za upravljanje nepremičnin ter kako vlagateljev vir dohodka vpliva na odločitve o stanovanju.«

Učinek: Neodmerno. V sporočilu Bele hiše ni opredeljeno nobeno dodatno financiranje za financiranje tega iskanja informacij. Več kot verjetno bodo to preiskavo neusmiljeno "delali" zagovorniki najemnikov. Če bi obstajal močan lobi ponudnikov stanovanj, bi bilo to mesto za poudarjanje vpliva večje regulacije na najemna stanovanja in kako bi na koncu poveča tveganje in stroške.

• Kreditni pregledi – Biden je CFPB naročil, naj "podjetja za preverjanje preteklosti odgovarjajo za nerazumne postopke."

Učinek: Kritično. Prepovedi kreditnih pregledov so na poti, in na to sem opozoril. Trgovske organizacije so me ignorirale. Če bodo ta prizadevanja dosegla tisto, kar mislim, da bo, pričakujte prizadevanja CFPB za omejitev ali prepoved uporabe bonitetnih rezultatov za najem stanovanj. To je nepotrebno.

• Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA) – Biden je agencijo zadolžil, da preuči "neverjetna povišanja najemnin za prihodnje naložbe;" Z drugimi besedami, če FHFA ni všeč, kako eden od njegovih posojilojemalcev upravlja svojo lastnino, lahko ukrepa. Ne pozabite, če verjamete v ponudbo in povpraševanje, najemnin ne določajo ljudje v sejni sobi, temveč trg.

Učinek: Neodmerno. Obvestilo nakazuje, da bi to lahko vplivalo na 700,000 enot, toda kako bi agencija ugotovila, kaj je "nenavadno povišanje najemnine"? Ni drugega načina za odplačilo posojil, razen z najemnino, in če zvezna vlada zaduši denar, je vse, kar počnejo, to, da tvegajo neplačilo lastnih posojil.

• Ministrstvo za pravosodje Združenih držav Amerike – Biden je agenciji naročil, naj »obvešča o morebitnih posodobitvah navodil glede protikonkurenčne izmenjave informacij, tudi na najemnih trgih.«

Učinek: Neodmerno. Sliši se bolj strašljivo, kot je. Prav tako je bizarno in nevedno. Najboljši način za pridobitev konkurence je povečanje ponudbe; to pomeni, da ponudniki stanovanj tekmujejo med seboj za prebivalce, ne pa da stanovalci tekmujejo med seboj za redka stanovanja.

• Ministrstvo ZDA za stanovanja in urbani razvoj – Biden agenciji naroči, naj oblikuje pravila, ki od javnih stanovanjskih organov zahtevajo »30-dnevno vnaprejšnje obvestilo pred prekinitvijo najemne pogodbe zaradi neplačila najemnine.«

Učinek: Noben. Preverite lokalno statistiko; javne stanovanjske agencije izselijo veliko več ljudi kot zasebni ponudniki stanovanj, predvsem zato, ker služijo ljudem, ki so resnično revni in se soočajo z različnimi izzivi. Vseeno ljudi ne izselijo na hitro, sploh pa ne v 30 dneh. Večina izselitev traja mesece, ne dni ali tednov.

• Načrt za listino pravic najemnikov – To je obljuba, da se bomo srečali z zagovorniki, da bi razpravljali o »pravicah« najemnikov. Prebivalci katerega koli stanovanja imajo pravice, ki jih imamo vsi, pa tudi odgovornosti, ki so opredeljene v njihovih najemnih pogodbah, ki so pravne pogodbe. Ideja, da imajo prebivalci katerega koli stanovanja pravice, ki presegajo to, je v najboljšem primeru iluzorna, v najslabšem pa spodbuja več prizadevanj za uvedbo drage ureditve in povečuje tveganje za ponudnike; to poslabša stvari za ljudi z manj denarja.

Učinek: Kritično. Ponudniki stanovanj in ljudje, ki najemajo svojo zasebno lastnino, so pred desetletji izgubili nadzor nad pripovedjo. Spreminjanje te pripovedi je nekaj, v kar ponudniki stanovanj doslej niso kazali zanimanja za vlaganje. Prosta razprava o seznamu želja posegov bo zagotovo dodala zagon omejitvam najemnih stanovanj, zaradi katerih bo njihova proizvodnja redka, draga in s tem težja za revne ljudi privoščiti si.

Samo rekel bom: Sem ti rekel! Medtem ko Bidenova intervencija še ni konec zasebnih najemnin, je še en korak v tej smeri. Še je čas, a glede na to, da so Realtor.com, The National Apartment Association, The National Association of Realtors, Institute of Real Estate Management in The National Multifamily Housing Council omenjeni na dnu objave kot podporniki Bidenovih prizadevanj, ne Ne pričakujem, da bodo velike trgovinske organizacije mignile s prstom, da bi to storile. Te skupine bodo verjetno še naprej igrale na varno. Medtem bo na tisoče ponudnikov stanovanj, od tistih s portfelji do najemnin na svojih dvoriščih, še naprej videlo vedno več pravil in predpisov, med katerimi so nekateri kaznovalni, katerih namen je pomagati najemnikom.

Ko pa vlada naloži tveganje in stroške, obstaja samo en način za izravnavo tega: višje cene ali prodaja večjim podjetjem. To ne pomaga revnim ljudem; samo poslabša stvari. Kar je potrebno, je osredotočenost na več stanovanj povsod za ljudi z vsemi stopnjami dohodka.