Izogibanje velikemu davku na nepremičninske dobičke

Imeti nepremičnino so velike sanje mnogih investitorjev. Toda to je ogromna naložba, ki je lahko dokaj donosna. Prodaja nepremičnine za najem z velikim dobičkom je lahko uresničitev sanj. Kljub temu morate za čim večji dobiček od takšne prodaje zmanjšati davke nanjo. Prodaja na obroke je ena od strategij. Brez skrbi: to je Notranja davčna služba (IRS) odobreno.

Veliko izplačilo je enako velikemu davčnemu računu

Oglejmo si običajno situacijo:

Hal Bookman si je ogledal kupčevo ponudbo za najem stanovanja in kar ni mogel verjeti številki, ki jo je videl. Vrednost njegovega premoženja se je v samo petih letih močno povečala. Vendar, ko je Hal veselo povedal svoje davčni svetovalec glede prodaje je bil svetovalec previden: vzeti dohodek kot a pavšalno plačilo ne bi bilo v Halovem najboljšem interesu z davčnega vidika.

Če Hal prijavi celoten izkupiček od prodaje v istem letu, ko proda nepremičnino, plača 25 % na del dobička, ki ustreza kateri koli odbitki amortizacije prej je prevzel nepremičnino za najem.

Vsak dobiček, ki presega ponovno zajetje amortizacije, je obdavčen s 15 % za davkoplačevalce z obdavčljivim dohodkom med 41,676 in 459,750 $, če so samski, ali 83,351 $ in 517,200 $, če so poročeni skupaj vložili vlogo v letu 2022. Ti zneski se povečajo na 44,625 $ in 492,300 $ za posamezne prijavitelje ter na 89,250 $ in 553,850 $ za poročene pare, ki leta 2023 skupaj vložijo vlogo. Davčni zavezanci z dohodki nad temi pragovi so obdavčeni po 20 %

Hal vpraša svojega davčnega svetovalca, ali lahko kaj stori, da bi znižal svojega obdavčeni dohodki za leto. Svetovalec pozna le orodje, ki ga je treba uporabiti: pogodbo o prodaji na obroke.

Kaj je prodaja na obroke?

An prodaja na obroke je opredeljena kot prodaja nepremičnine, pri kateri se vsaj eno plačilo izvede šele po davčnem letu prodaje.

IRS omogoča davkoplačevalcem, da odložijo del dobička od prodaje naložbene nepremičnine s pogodbo o prodaji na obroke. Ta ureditev dovoljuje prodajalcem, da izjavijo a sorazmerno del njihovega kapitalski dobički več let.

Prodajalec pri prijavi izgube ne sme uporabljati metode prodaje na obroke.

Kako deluje metoda prodaje na obroke

Prijava dobička pri prodaji na obroke je teoretično preprosta. Obdavčitev prodaje na obroke je odraz obdavčitve prodaje na obroke rent, pri katerem se sorazmerni delež vsakega plačila šteje za vračilo glavnice.

Edina določila so, da se z nepremičnino, ki se prodaja, ne sme javno trgovati varnost ali del redne zaloge podjetja in davčni zavezanec ne more biti a trgovec prodanega premoženja (z izjemo določenih trgovcev s časovnim zakupom, ki se odločijo za posebno obrestovanje po metodi obročne prodaje).

Poročanje o dohodku od prodaje na obroke

Dohodek od prodaje na obroke je mogoče razčleniti v tri ločene kategorije: kapitalski dobiček, obrestiin Glavni. Vsako od teh je obravnavano posebej na Obrazec 1040.

O bruto dobiček odstotek se nato uporabi za izračun prihodka od prodaje na obroke za dano davčno leto.

Kapitalski dobiček

V zgornjem primeru mora Hal dobiček vsako leto prijaviti kot dolgoročnega ali kratkoročnega, odvisno od tega, kateri je bil v letu prodaje. Dolgoročni dobički so obdavčeni po nižji stopnji, medtem ko kratkoročni dobički so obdavčeni kot navadni dohodek.

Ker je Hal imel hišo pet let, bi bil dobiček v tem primeru dolgoročen.

Če bi bil dobiček kratkoročni, bi lahko bil Hal še vedno obdavčen na obroke dohodka po nižji stopnji, kot bi bil, če bi moral prijaviti pavšalni dobiček. To je zato, ker so kratkoročni dobički obdavčeni kot običajni dohodek, na vrhu davkoplačevalca mejna davčna stopnja.

Če ga sorazmerni dobiček ne potisne v naslednji davčni razred, je lahko ta stopnja nižja. Dobiček od prodaje na obroke se poroča davčni upravi Obrazec 6252 in nato odnesel v Seznam D na obrazcu 1040.

Obresti

Davčni zavezanci z dohodki od prodaje na obroke morajo prijaviti tudi obresti, zaračunane kupcu, ki so obdavčene po običajnih dohodninskih stopnjah.

Obresti, navedene v prodajni pogodbi, se imenujejo navedene obresti. Če so navedene obresti nezadostne (ali nič), del Glavni del prodaje mora biti ponovno opredeljen kot nenavedeni delež.

, ravnateljica

Del vsake prodaje na obroke davčna uprava obravnava kot neobdavčeno vračilo glavnice. Ta znesek lahko določite tako, da izpolnite delovni list A v publikaciji 537.

Glavnica (prilagojena osnova) za namene prodaje na obroke je vsota vaše dejanske prilagojene osnove v nepremičnini plus morebitni stroški prodaje in amortizacije.

V tem primeru ima Hal v svojem domu 200,000 USD kot prilagojeno osnovo. Prišteti mora 100,000 $ za povrnitev vrednosti amortizacije in 10,000 $ za stroške prodaje, da lahko izračuna svojo prilagojeno osnovo za prodajo na obroke. Ta številka je 310,000 $.

Odstotek bruto dobička

Če želite izračunati odstotek bruto dobička, morate odšteti prilagojeno osnovo za prodajo na obroke – v tem primeru 310,000 USD – od prodajne cene, da izračunate skupni dobiček. V tem primeru je skupni dobiček 90,000 $ (400,000 $ – 310,000 $).

Nato razdelite skupni dobiček s prodajno ceno, ki je v tem primeru 22.5 % (90,000 $ ÷ 400,000 $), in dobili boste odstotek bruto dobička.

Za izračun obdavčljivega dobička vsako leto ta odstotek pomnožite z zneskom obroka. Tako se Halov obdavčljivi dobiček vsako leto šteje za 11,250 $ (50,000 $ x 22.5 %).

Hipoteke in pogodbena cena

Če kupec nepremičnine prevzame a hipoteka ali kakšno drugo zadolžnica pri nakupu je treba nabavno osnovo nepremičnine zmanjšati za znesek hipoteke ali zaznambe. Če se vrnemo k našemu primeru, recimo, da ima Hal hipoteko v višini 100,000 USD na nepremičnino, ki jo je prodal.

Če najem nepremičnine ki ga je Hal prodal za 400,000 $, ima hipoteko v višini 100,000 $, pogodbena cena je znižana na 300,000 $ (400,000 $ – 100,000 $).

Če znesek hipoteke presega skupno prilagojeno osnovo nepremičnine, je treba razliko prijaviti kot plačilo v prvem letu in pogodbena cena se poveča za ta znesek.

Recimo, da ima Halova nepremičnina hipoteko v višini 250,000 USD. Poleg obročnega plačila bo moral Hal prijaviti presežek v višini 50,000 USD (250,000 – 200,000 USD) v prvem letu.

Primer prodaje na obroke

Z uporabo zgornjega primera poglejmo, kako bi lahko Hal strukturiral svojo prodajo na obroke, če bi želel odložiti davki na kapitalski dobiček do prihodnjega leta.

Hal prejme ponudbo v višini 400,000 dolarjev za najem svoje hiše. Nepremičnino je kupil za 300,000 dolarjev. V preteklih letih je prejel 100,000 $ amortizacije odbitkov, kar njegovo prilagojena osnova $ 200,000.

Zato mora Hal prijaviti 200,000 USD (400,000 – 200,000 USD) obdavčljivih dobičkov.

Halov svetovalec priporoča, naj svoj izkupiček od prodaje razdeli na osem letnih obrokov po 50,000 $, namesto da v enem letu prijavi 400,000 $. Dokler se obroki konstruktivno prejemajo vsako leto, bo ta metoda Halu omogočala beleženje dobička in s tem sorazmernega deleža dobička v osmih letih.