Ali naj pričakujemo strmoglavljenje cen stanovanj ob dramatičnem porastu hipotek?

Medtem ko se ZDA spogledujejo z recesijo, je eden očitnih poražencev nedavnega kroga dvigov obresti v ZDA nepremičninski trg. Kaj kažejo podatki?

Prvič, vsekakor še ni tako slabo. Danes ostajajo cene stanovanj močne, Zillow je med letom povečal cene stanovanj 18% od julija. Nekoliko bolj pesimistično RdečeplavutkaRDFN
podatki kažejo, da so se cene hiš medletno zvišale, vendar že začne upadati od junija.

Vendar postane slabše. Drugi podatki o stanovanjih kažejo na grozeče težave. Na primer, indeks S&P Select Homebuilders Index je bil slabši od S&P 500 za 11 % od leta do datuma, uspešnost zalog gradbenega materiala pa je bila podobno slaba. Kljub temu je borza razumna napoved prihodnjih dobičkov, vendar ni vedno pravilna.

To pomeni, da obstajajo težave na stanovanjskem trgu. Le peščica borznih sektorjev se je izkazala slabše, kot so mediji, tekstil in avtomobilski deli. Vendar pa veliko dejavnikov vpliva na dobiček graditeljev stanovanj, ali je torej težava pri graditeljih stanovanj samih ali širše na stanovanjskem trgu?

Visoke hipotekarne obrestne mere

Naraščajoči stroški hipoteke so zaskrbljujoči za stanovanjski trg kot celoto. Hipotekarni stroški so zelo hitro narasli. Danes 30-letno hipoteko s prilagodljivo obrestno mero ima 5.5-odstotno obrestno mero. Lani je bila pod 3 %. To je dramatičen dvig hipotekarnih stroškov. To je poteza, ki je podobno kot nedavni podatki o inflaciji nismo videli od osemdesetih let prejšnjega stoletja.

Pošteno je pričakovati, da bodo hitri dvigi hipotekarnih stroškov ohladili stanovanjski trg. Za mnoge omejitev pri nakupu hiše ni cena hiše, temveč njihova sposobnost plačevanja hipoteke. Naraščajoče hipotekarne obrestne mere lahko znižajo cene nepremičnin, ki si jih mnogi lahko privoščijo.

Druge omejitve za ameriške potrošnike

Čeprav so hipotekarni stroški ključnega pomena, je treba omeniti tudi, da ponovno odplačevanje študentskega posojila prihodnji januar (tudi z nekaj odpisom dolga) in potencial tveganja recesije v ZDA lahko prizadene tudi zaupanje potrošnikov, ko gre za nakupe stanovanj. Torej obstajajo tudi druga negativna znamenja.

Ponudba in povpraševanje

Potem je slika oskrbe še malo slabša. Po navedbah Podatki o dobavi Redfin, je zdaj naprodaj več domov in njihova prodaja traja dlje. To ustvarja previs na stanovanjskem trgu. Nismo na nivoju krize. Ponudba se ravnokar vrača na raven iz leta 2020, čas za prodajo pa je podoben najslabšemu letu 2021. Vendar to v poletnem obdobju, ki je tradicionalno sezonsko zelo močno za stanovanja, tako da se stvari zagotovo premikajo v napačno smer in v naslednjih nekaj meseci bi lahko bili slabši.

Fed

Seveda Fed verjetno še ni končal z zviševanjem obrestnih mer. Pričakovanja so za drugo dvig obrestnih mer na septembrskem zasedanju Feda. Vendar pa je dobra novica ta, da so hipotekarne obrestne mere običajno v skladu s tem, kar trgi mislijo, da bo Fed naredil v prihodnosti. To pomeni, da bi se morale dolgoročnejše hipotekarne obrestne mere dvigniti le, če bi Fed zvišal obrestne mere bolj, kot je bilo pričakovano, in bi lahko dejansko padle, če bi zvišale obrestne mere, vendar manj, kot si misli trg. Vendar pa še vedno obstaja tveganje, da bi se hipotekarne obrestne mere do leta 2023, če bo Fed še naprej zviševal, še povečale, saj trgi niso prepričani, v katero smer se bo Fed premaknil leta 2023.

Kaj je naslednje?

Delniški trg torej postaja zaskrbljen zaradi stanovanj, kar je morda delno zato, ker so se hipotekarne obrestne mere zelo hitro dvignile. Začenjamo opažati, da se hiše prodajajo dlje in da je na voljo več domov. To nakazuje, da bi se lahko cene nepremičnin po močni rasti začele zniževati.

Vendar je prav tako vredno preveriti resničnost, da smo šele začeli opažati, da se cene stanovanj znižujejo in ostajajo medletno višje. Poleg tega so cene stanovanj precej stabilne. Izjemno slab stanovanjski trg, zgodovinsko gledano, na katerem cene padejo za približno 10 %, kot na primer v sedemdesetih ali med finančno krizo 1970–2008. V primerjavi z borzo so torej negativna nihanja cen stanovanj razmeroma majhna.

Cene stanovanj so v zadnjem času močno poskočile. Obstaja veliko dobrih razlogov, zakaj se to morda začne zmerno. Čeprav nas zgodovina spominja, da so cene nepremičnin v ZDA precej stabilne. Tisti čas v osemdesetih, ko so hipoteke narasle podobno kot danes? Cene stanovanj so imele le eno četrtino znižanja cen v celotnem desetletju, in to manj kot 1980 %.

Tako da, cene stanovanj morda ne bodo več narasle za dvomestno številko. Pravzaprav veliko znakov kaže, da se bodo stvari v stanovanjih poslabšale. Vendar ne pozabite, da je tisto, kar je res slabo za stanovanjski trg, redkokdaj celo enomestno znižanje cen stanovanj, če je zgodovinsko vodilo.