Medtem ko cene stanovanj padajo, je zahodna obala najbolj izpostavljena, jugovzhod pa vidi boljše trende

Cene stanovanj so septembra na mesečni ravni padle za 0.8 % na desezonirani podlagi glede na Case-Shillerjev indeks cen stanovanj. To je že tretji zaporedni mesec padca cen stanovanj, saj so se hipoteke leta 2022 močno povečale, kar zmanjšuje cenovno dostopnost stanovanj v primerjavi z zadnjimi leti in povečuje tveganje stanovanjska recesija.

Kljub doslednemu zniževanju cen regionalna slika kaže precejšnje razlike. San Francisco je po podatkih Case-Shiller morda prvo večje mesto v ZDA, ki bo v prihodnjih mesecih zabeležilo letne padce cen stanovanj, toda nasprotno, čeprav nista imuna na padajoče cene, Miami in Tampa še vedno beležita letno rast cen za več kot 20 %.

Višje cene

Eden od dejavnikov nedavnega padca cen stanovanj je močno zvišanje obrestnih mer ameriške centralne banke, ki so se leta 4 dvignile z nič na skoraj 2022 %, pričakuje pa se še eno zvišanje. ko se bo Fed sestal decembra.

To zvišanje obrestnih mer je temu primerno zvišalo hipotekarne stroške, pri čemer je 30-letna hipoteka zdaj malo pod 7 % v primerjavi s približno 3 % v začetku leta. Ker veliko kupcev svoj nakup hiše financira s hipoteko, so ti povečani stroški zmanjšali dostopnost stanovanja. Zgodovinsko gledano je nenavadno, da se hipotekarni stroški dejansko podvojijo v manj kot enem letu. Močni skoki hipotekarnih obrestnih mer so pogosto slab znak za stanovanjski trg.

Za mnoge odločilni dejavnik pri nakupu hiše ni njena absolutna cena, temveč velikost hipoteke, ki jo lahko udobno obvladujejo. Ker hipotekarne obrestne mere naraščajo, je povprečni kupec prisiljen kupiti cenejši dom z enakim plačilom hipoteke v dolarjih.

Regionalne razlike

V podatkih so jasne regionalne razlike. Jugovzhod, vključno s Tampo, Charlotte, Atlanto in Miamijem, ostaja razmeroma močan s cenami, ki so se medletno povečale za približno 20 % kljub nedavnim padcem.

V nasprotju s tem je zahodna obala bolj počasna. San Francisco bo morda prvi trg, ki bo doživel medletni padec cen, če se bodo trendi nadaljevali, saj je njegova medletna rast zdaj le 2.3-odstotna. Poleg tega Portland, Seattle in San Diego ter Los Angeles ne zaostajajo veliko z medletnimi dobički dosledno pod 10 % na vsakem od teh zahodnih stroškovnih trgov.

Dostopnost stanovanj

Eden od dejavnikov teh regionalnih razlik je morda cenovna dostopnost stanovanj. Zvezne rezerve Atlante spremljajo razpoložljivost stanovanj na nacionalni in regionalni ravni. San Francisco, ki je največji trg najbližje absolutnemu padcu vrednosti, je tudi eno izmed cenovno najmanj dostopnih mestnih območij v analizi Feda v Atlanti. To velja tudi za večji del zahodne obale. Tukaj je cenovna dostopnost zelo nizka, tako v primerjavi z drugimi regijami v državi kot s preteklimi podatki.

V nasprotju s tem so tista metroja, ki še vedno beležijo razmeroma močno medletno rast cen, prav tako dosegla višjo oceno Fedovih indeksov dostopnosti. Ti metroji vključujejo velik del Floride in Charlotte.

To so področja, kjer še vedno beležimo razmeroma močno medletno povišanje cen, čeprav je bil nedavni trg mehak. Analiza Fed-a v Atlanti še vedno obravnava ta področja kot še vedno nekoliko draga. Kljub temu je cenovna dostopnost tukaj boljša kot na večjem delu zahodne obale.

Ker stanovanjski trg kaže znake šibkosti, bo morda najbolj prizadeta zahodna obala. To začenjamo opažati v podatkih, cenovna dostopnost pa je še posebej nizka na zahodni obali. Nasprotno pa se lahko druga območja države, kot je jugovzhod, čeprav niso imuna na mehkejši stanovanjski trg, bolje znajdejo, če je cenovna dostopnost stanovanj vodilo.