Ali sanjam? Model skupnosti Land Trust bi lahko bil del stanovanjske rešitve

Na splošno se morajo stanovanjske politike osredotočiti na omogočanje proizvodnje stanovanj za dobiček, da bi zadostili čim večjemu povpraševanju. Potem so pri tistih višinah dohodkov, ki še vedno ne zmorejo obvladovati stanovanjskih stroškov ob drugih življenjskih stroških, najboljša rešitev neposredne denarne subvencije za razliko med normativnim standardom najemnine, 30% bruto mesečnega dohodka in dejanskimi stroški. . Kaj pa lastništvo stanovanja? Ali obstaja model, ki bi lahko rešil problem ljudi, ki delajo, vendar še vedno ne morejo poravnati predplačila ali mesečnega plačila hipoteke? Previdno sem optimističen, da bi celovita in tržno usmerjena stanovanjska politika lahko vključevala model skupnega zemljiškega sklada (CLT), mehanizem zavarovanja zemljišča v skrbništvu, nato pa subvencioniranje lastništva hiše na skrbniškem zemljišču.

Model Community Land Trust (CLT). je inovativna strategija za zajemanje vrednosti zemljišč in stanovanj ter njihovo dajanje na voljo zaposlenim družinam z nizkimi in zmernimi dohodki. S pridobitvijo zemljišča lahko CLT zagotovijo možnost nakupa stanovanja pod tržno ceno v zameno za doseganje manjšega donosa zaradi povečanja vrednosti hiše. Lastnik stanovanja podpiše dolgoročno najemno pogodbo s CLT, ki je še naprej lastnik zemljišča z izboljšavo hiše v lasti družine. Model CLT učinkuje na odstranitev vrednosti hiše s trga, kar omogoča določitev cene za nakup družinam z dohodki gospodinjstva od 50 do 80 odstotkov povprečnega dohodka na območju (AMI). Ko je hiša prodana, najem omeji zajem vrednosti prodaje in prihranke prenese na naslednjo družino.

Obstaja več prednosti stanovanj CLT za družine in širše stanovanjsko gospodarstvo.

• Lastniška priložnost za ljudi, ki delajo, a zaslužijo manj – Ljudje lahko delajo več let, da ustvarijo finančni zagon za nakup stanovanja, pa jim vseeno primanjkuje; CLT-ji pomagajo dodatno spodbuditi lastništvo.
• Gradbeni kredit – kredit je še vedno pomembno merilo finančne ostrine; CLT lahko gospodinjstvu pomagajo zgraditi in razširiti sposobnost pametnega izposojanja.
• Stabilnost – Lastništvo doma lahko otrokom omogoči, da obiskujejo iste šole do zaključka šolanja, ter spodbuja sodelovanje in vključenost v skupnost.
• Prednost povečanja lastniškega kapitala – Ker se njihovo domače premoženje sčasoma povečuje, lahko družine pridobijo to vrednost za prihodnost.
• Preprečuje špekulativne pritiske na lastnike – Ko hiša CLT ni na trgu, ni pritiska za prodajo, ko vrednost premoženja narašča.
• Čeprav so donosi omejeni, ustvarjajo generacijsko bogastvo – Čeprav so koristi od prodaje omejene, obstaja spodbuda za družino, da dobro upravlja svojo naložbo do konca posojila ali prodaje.
• Družinam z omejenimi dohodki omogoča varčevanje – Ko so stanovanjski stroški nižji, lahko družina prihrani za druge namene, vključno z varstvom otrok, izobraževanjem in ustvarjanjem denarnih rezerv.

Korist za širšo ekonomijo je, da se lahko družine, ki bi sicer ostale v cenejših večstanovanjskih enotah, preselijo v lastništvo in tako te enote sprostijo za druge družine. Obstaja možnost, da CLT-ji pomagajo zgraditi stanovanjsko lestvico, morda začenši z vavčerji in neposredno pomočjo, do najemne enote in končno lastništva. Lastništvo prek CLT omogoča družinam, da postanejo bolj vložene v svojo lokalno sosesko in skupnosti ter da te skupnosti in soseske vlagajo vanje. Priložnost za lastništvo stanovanj, ki jo ustvari model CLT, lahko družinam omogoči, da poženejo korenine in postanejo gospodarsko in politično vplivne.

In ta model lahko olajša tudi večstanovanjsko stanovanje. v Seattlu, Homestead Community Land Trust gradi 38 etažnih enot na dveh različnih lokacijah, ena je bila podarjena, druga pa na presežnem mestnem zemljišču. Model lastništva je enak kot pri enodružinskih hišah. Na nek način so stanovanja najbolj logična uporaba modela, saj so stanovanja po tržnih cenah vgrajena v sredstva v splošni lasti. Donacija odvečne mestne zemlje je še posebej pomembna, saj je to običajno po vsej državi; mesta in druge lokalne oblasti imajo pogosto zemljišča, ki jih ni mogoče uporabiti za prvotni namen, vendar bi jih lahko uporabili kot stanovanja.

Obstajajo tudi druge možnosti za uporabo modela CLT. Številne skupnosti dovoljujejo dvoriščne hiše, pododdelke in "manjkajoča srednja" stanovanja ter priložnosti za razširitev ponudbe najemnih stanovanj z dodatno gostoto. Težava te liberalizacije coniranja je pomanjkanje financiranja za večino družin, da bi izkoristile povečano gostoto v enodružinskih soseskah. CLT bi lahko kupil razdeljeno parcelo, na njej zgradil dve hiši in hiši prodal po nižji ceni. To bi koristilo prvotnemu lastniku stanovanja in ustvarilo dva nova lastnika stanovanj na nekdaj eni parceli. Kalifornija je nedavno sprejela zakonodajo to ne bo povzročilo velike gostote v enodružinskih conah, vendar bi model CLT lahko pomagal doseči ta cilj.

Večina družin, zlasti družin, ki imajo dom, a še vedno plačujejo hipoteko, preprosto nimajo denarja za tovrstni gradbeni projekt. Banke so bile krhke pri financiranju teh projektov, saj so ponujale samo kreditne linije za lastniški kapital (HELOC), instrument, ki je zastrašujoč in za družine pogosto neizvedljiv. Zemljiški skladi Skupnosti bi lahko rešili to slepo ulico s preizkušenim modelom financiranja.

Nekateri zagovorniki so politike pozvali k podpori najemnikova pridobitev nepremičnine za najem. Spet je problem financiranje. Kje na primer dobijo najemniki v slabše prodajni nepremičnini, ki potrebujejo vzdrževanje in se soočajo s prodajo v teku, denar za nakup svoje stavbe ali hiše za najem? Večina oblikovalcev politik na model CLT gleda pozitivno in uporaba prednosti tega modela za reševanje nekaterih od teh izzivov je zanimiva priložnost.

Ena od idej bi lahko bila nakup majhne nepremičnine, ki ni na trgu, in nato uporaba modela CLT za ustvarjanje stanovanj po znižani ceni, ki bi jih lahko kupili obstoječi najemniki z ugodnim financiranjem, medtem ko je CLT lastnik zemljišča in ga daje v najem združenju lastnikov stanovanj. . To bi najemnikom omogočilo, da ostanejo na mestu, hkrati pa jim omogočilo pot do lastništva.

V čem je fora CLT-jev? Še vedno razmišljam o tem. Toda državi bi bilo veliko bolje, če bi dolarje subvencij namenili za nakup zemljišč za CLT kot za drage projekte LIHTC (Low Income Housing Tax Credit), ki se zdaj dražijo za 1 milijon dolarjev na najemnino. Predstavljajte si, da ves ta denar spravi ljudi na trajnostno pot k lastništvu. So težave z lastništvom? Da in O tem sem razpravljal.

Toda CLT je drugačen. Model ljudem, ki delajo in imajo težave, omogoča nakup obstoječega stanovanjskega trga na finančno vzdržen način. Morda bi idejo lahko uporabili za prehod najemnikov v neprofitnih najemnih enotah LIHTC v lastništvo. Bomo videli. Všeč mi je zamisel, da CLT teče k realnosti ponudbe in povpraševanja, ne od nje; model priznava zemljiške špekulacije in se nad njimi ne pritožuje, temveč iz njih ustvarja varen pristan in ustvarja pot za ljudi z manj denarja. Prepričan sem, da bom našel usodno napako, a dokler je ne bom, bom slavil model kot še en pozitiven korak za stanovanja.