REIT z velikim skupnim potencialom donosa in velikodušnim trenutnim donosom

Macerich (MAC) ima v lasti in upravlja nakupovalna središča razreda A (visokega razreda), razširjena po Združenih državah. Tako kot vsi lastniki nakupovalnih centrov je bilo tudi njegovo poslovanje opustošeno med zaprtjem leta 2020, ki ga je uvedla vlada zaradi Covida.

Sredstva iz poslovanja (FFO), najprimernejša metoda za vrednotenje nepremičninskih investicijskih skladov ali REIT, so se znatno zmanjšala. Dividende so se znižale. Delnice so padle s približno 27 USD na začetku leta 2020 na trenutno najnižjo vrednost južno od 5 USD.

Pogumneži, ki so kupovali blizu tako nizke vrednosti, so imeli v začetku leta 26 kratek čas za izplačilo blizu 2021 USD, ko je množica trgovcev z memi to prevzela v klepetalnicah.

Pozneje je hitro padel nazaj na 10.30 $, preden se je ponovno okrepil. Ko je širši trg novembra lani dosegel vrhunec, se je Macerich vrnil severno od 22 $.

Kakšno razliko je prineslo zadnjih sedem mesecev. Macerich se je vztrajno umikal na novo najnižjo vrednost v obdobju 2021–2022 pri 8.42 USD znotraj dneva 30. junija.

Kaj je tako presenetljivega glede izjemne volatilnosti delnice? Knjigovodska vrednost in FFO sta se v primerjavi z letom 2021 izboljšala. Nadaljnji dobički v obeh kategorijah se pričakujejo v letu 2023 in kasneje.

Vodstvo je bilo preudarno pri znižanju stopnje dividend zaradi obdobja covida. Razmerje izplačil se je v devetih letih pred covidom gibalo od 67 % do 84.7 %. V zadnjih dveh letih so dividende predstavljale manj kot 30 % FFO, kar je pomagalo utrditi Macerichovo bilanco stanja.

Za to jim ploskam. Value Line meni, da bo Macerich v letu 2023 ponovno zvišal četrtletna plačila.

Koliko je Macerich res vreden?

Celotno desetletje od 2012 do 2021 je Macerichovo povprečje P/FFO doseglo približno 14.9-krat. Tipičen donos je bil okoli 5.45 %.

S 1. julijem so te meritve znašale 4.3-krat FFO, ki jih je spremljal 6.72-odstotni donos. Predvidevajte vrnitev na samo 10-kratnik FFO v prihodnjem letu in 21 $ postane realen, če ne kar konzervativen cilj.

Ta skromna predpostavka kaže na potencialni skupni donos skoraj 142 %. Upoštevajte tudi, da je Macerich pred samo osmimi meseci močno presegel to ciljno ceno.

Naredite obratni inženiring trenutne stopnje dividend na bolj tipičnih 5.45 % in dobili boste 11 USD. To je veliko nižje, kot mislim, da je vreden Macerich, vendar bi celo selitev nazaj tja v naslednjih 12 mesecih prinesla zelo sprejemljiv 29.9-odstotni skupni donos.

Pogled Yahoo Finance na Macericha je med mojima dvema izračunanima ciljema. Pričakujejo, da bo do tega časa naslednje poletje znašal 14.39 USD, kar pomeni 67.8-odstotni skupni donos. Vendar se zdi, da je cilj družbe Yahoo Finance nizek, saj predvideva, da je končni P/FFO manj kot 7-kratnik njihove lastne ocene za leto 2022.

Neodvisna raziskovalna hiša Morningstar je precej optimistična glede Macericha. Zdaj ima njihovo najvišjo oceno nakupa, 5 zvezdic.

Še bolje, Morningstar meni, da je današnja poštena vrednost za Macerich 28.50 $.

Daljši časovni okviri kažejo na vedno višje temelje, ko se kriza zaradi covida izteka v bolj normalne čase.

Value Line zahteva, da Macerich doseže med 20 in 35 USD na delnico najpozneje do leta 2027. Zajetne projekcije skupnega donosa, prikazane spodaj, so bile izračunane, ko je Macerich znašal 9.04 USD in ne 8.93 USD.

Redkokdaj sploh razmišljam o nakupu klicnih opcij. V tem primeru, ker je cena Macerich-a zelo nizka in se njegove opcije z datumom izteka 19. januarja 2024 prodajajo razmeroma poceni, bi se morda splačalo igrati.

Dejanske cene za te možnosti LEAP pri udarcih od 5 $ do 15 $ so prikazane spodaj, pri čemer Macerich znaša 8.93 $.

Točke preloma so se gibale od 9.30 do 15.85 dolarja na razmeroma nizkih premijah od 85 centov do 4.30 dolarja na podlagi razmikov med ponudbo in povpraševanjem, ne pa nekoliko ustaljenih cen zadnjega trgovanja za 5 in 10 dolarjev.

Z 19 meseci do dneva izteka bi lahko Macerich do takrat zlahka dosegel 25 $.

Zgornja slika prikazuje najmanjšo notranjo vrednost, če jo obdržimo do izteka. Potencialni dobički bi lahko bili precej veliki, če bi Macerich naredil, kar pričakujem.

Nakup na klic je nevarna igra. Vnaprej nastavljena časovna obdobja vam lahko pustijo do 100-odstotne izgube na vseh plačanih kličnih premijah, če osnovne delnice ne delujejo dobro. Tehnika je samo za trgovce, ki so pripravljeni prevzeti velika tveganja za potencialno velike dobičke.

Varnejša pot je preprosto kupiti Macerichove delnice, pobrati velikodušne dividende in pobrati nagrade, ko se vrednotenja povrnejo v normalno stanje.