Nepremičninski zlom? Kaj nižje cene pomenijo za lastnike stanovanj in upajoče kupce.

Ne glede na to, ali je to všeč bodočim kupcem ali ne, verjetno se nam ne bo ponovil zlom, kot ga je država doživela od leta 2008 do 2014, ko so cene stanovanj padle za dvomestne odstotke od svojega vrha leta 2007.

Cene »bi se lahko nekoliko znižale, toda zlom menim, da je več kot 10-odstotno znižanje vrednosti stanovanj, in to se trenutno zdi neumno,« pravi Daryl Fairweather, glavni ekonomist nepremičninskega posrednika Redfin
RDFN,
+ 0.17%.

Nekateri napovedovalci pričakujejo, da se bodo cene stanovanj na nacionalni ravni v naslednjem letu ali dveh znižale za nekaj odstotnih točk in da bodo občutno padle v nekaterih metropolah. Vendar obstaja malo soglasja o tem, katera mesta bodo imela največji upad.

Ne glede na to, ali hrepenite po nakupu svojega prvega stanovanja ali pa ste lastnik in ste razmišljali o prodaji, tukaj je, kaj bi padajoče cene lahko pomenile za vas.

Če cene padejo, lahko kupci zastanejo

Recimo, da želite kupiti dom in cene v vašem mestu padajo. Zamikalo vas bo, da bi počakali. Konec koncev, zakaj kupiti hišo danes, če verjamete, da boste čez nekaj mesecev lahko plačali manj za podobno hišo?

Težava s to železno logiko je, da ne morete predvideti, kdaj bodo cene dosegle dno. Čakajte predolgo in na koncu boste poskušali kupiti, ko bodo cene naraščale in konkurenca naraščala. Ta strategija, imenovana tržni čas, ni priporočljiva, pravi Odeta Kushi, namestnica glavnega ekonomista pri First American Financial Corp.

»Če lahko najdete hišo, ki izpolnjuje vaša finančna pričakovanja za mesečno plačilo in je pravi čas za nakup, potem to storite,« pravi.

In če čakate, da cene padejo, a nikoli ne padejo, boste morda na težji način odkrili, da je »hiša, ki ste jo našli pred enim letom in ki ste jo resnično imeli radi, ki ste si jo lahko privoščili, a ste jo opustili, naslednje leto dražja, « pravi Kushi.

Glede na to, da je človeška narava takšna, boste verjetno vseeno poskušali meriti trg. Ampak, hej, opozorjeni ste bili.

Več o tem: Zakaj imajo stanovanja v recesiji 'veliko prostora za premikanje', tudi če cene padejo za 15 %

Pomisleki prodajalcev postavljajo dno pod cene

Čakanje na padec cen stanovanj bi lahko preprečila nepripravljenost lastnikov stanovanj, da bi se odrekli temu, kar so pridobili – in med stanovanjskim razcvetom v obdobju pandemije so lastniki stanovanj dobili nekaj stvari, ki bi jih želeli obdržati.

Prvi so napihnjene vrednosti stanovanj. Kushi cene stanovanj imenuje "lepljive navzdol", kar pomeni, da prodajalci neradi sprejmejo znižanja, razen če si obupno želijo prodati. "Če ti ni treba prodajati, samo mirno sedi, kajne?" pravi.

Druga stvar, ki se je oklepajo lastniki stanovanj: nizke hipotekarne obrestne mere. Z refinanciranjem ali pravočasnimi nakupi ima 92 % lastnikov stanovanj s hipotekami obrestne mere nižje od 5 %, polovica pa pod 3.5 %, je v julijskem intervjuju za podcast Macro Hive dejal stanovanjski analitik Ivy Zelman.

Veliko teh lastnikov stanovanj bo stisnilo svojo nizko hipotekarne stopnje in prisežem, da ne bom nikoli odšel.

»Če ste danes lastnik stanovanja z 2.6- ali 2.7-odstotno hipotekarno obrestno mero, kakšna je vaša spodbuda, da prodate svoj dom in danes kupiti dom po višji hipotekarni obrestni meri?” Prvi ameriški glavni ekonomist, Mark Fleming, je dejal v podcastu REconomy. »Ne veliko. ti si stopnja zaklenjena«.

Znaki »stavke prodajalcev«, kot ta pojav imenuje ekonomski bloger Bill McBride v svojem glasilu Calculated Risk, že obstajajo. V raziskavi 25 stanovanjskih trgov je McBride zabeležil 10.6-odstotno zmanjšanje novih oglasov avgusta v primerjavi z letom prej.

Trdoglavost lastnikov stanovanj bistveno vpliva na morebitne kupce stanovanj: ko lastniki svoje domove ne dajo na trg, zmanjšajo število stanovanj, ki so na voljo za nakup. Omejena ponudba bi lahko zadržala padec cen, saj kupci tekmujejo za skromne ponudbe.

Se glasi: Večina ekonomistov vidi, da se bodo ZDA leta 2023 spremenile v nepremičninski trg za kupce. Tukaj boste opazili največje padce vrednosti.

Ko dolguješ več, kot je vreden dom

Od začetka leta 10 je bilo v obdobju hitre rasti cen prodanih skoraj 2021 milijonov obstoječih domov. Padec vrednosti stanovanj bi pomenil, da bi nedavni kupci – tisti, ki so vplačali majhna pologa in začeli brez veliko lastniškega kapitala – lahko na koncu dolgovali več, kot je vredna njihova hiša. Znano je kot biti na glavo. Če se znajdete v tej situaciji, imate nekaj možnosti.

• Obdržite hišo, plačajte vsa hipotekarna plačila in počakajte, da se cene stanovanj povrnejo. To bo najbolj priljubljena možnost, tudi za družine, ki prerastejo svoje domove.

• Če hišo prodate, medtem ko je obrnjena na glavo, boste morali izkoristiti prihranke, da boste poplačali celotno stanje posojila ter provizije za nepremičnine in druge stroške.

• Kaj pa, če nimate dovolj denarja za poplačilo hipoteke? Posojilodajalca lahko zaprosite za dovoljenje za prodajo hiše na kratko. Vendar pa lahko posojilodajalec zavrne dovoljenje, če si lahko privoščite mesečna plačila hiše. To bi vas zaklenilo v možnost 1, obdržati hišo in čakati, da bo vredna več, kot ji dolgujete.

Glej tudi: Kupci nepremičnin odstopajo od pogodb v Sončnem pasu, zlasti v Las Vegasu, Phoenixu, Tampi in Teksasu

Manj lastniškega kapitala za izposojo

Končno je tu še zadeva stanovanjskih posojil in kreditnih linij za lastniški kapital oz HELOC. To so druge hipoteke, ki vam omogočajo, da si izposodite proti kapitalu vašega doma. Če se želite kvalificirati za enega ali drugega, boste morali imeti dovolj kapitala: vsaj 20 % ali v nekaterih primerih 15 %.

Možno je, da bi padajoče vrednosti stanovanj lahko izbrisale dovolj lastniškega kapitala, da bi vas spustili pod 15- ali 20-odstotni prag, zaradi česar ne bi bili upravičeni do posojila za lastniški kapital ali HELOC. Tudi če prejmete HELOC, preden se to zgodi, lahko posojilodajalec pozneje zmanjša vaš kreditni limit, da ga ponovno uskladi z vrednostjo vašega doma.

V najbolj vročem obdobju stanovanjskega razcveta v obdobju pandemije, ko so cene rasle za več kot 15 % na leto, je bilo le malo kupcev zaskrbljenih zaradi padca vrednosti stanovanj. To obilno, tekmovalno brezbrižnost zdaj nadomešča previdnost – kar stanovanjski ekonomist Ali Wolf imenuje FOBATT, ali strah pred nakupovanjem na vrhu.

Več od NerdWallet

Holden Lewis piše za NerdWallet. E-naslov: [e-pošta zaščitena]. Twitter: @HoldenL.