»Če se ozremo nazaj v preteklo desetletje, je bilo priložnosti za nakup delnic modrih stanovanjskih delnic REIT le malo,« pravi Brad Thomas, izvršni direktor in višji analitik pri Wide Moat Research in avtor knjige Inteligentni investitor REIT. "Trenutno poteka redka prodaja."
Stanovanjski skladi REIT trenutno trgujejo z 21-odstotnim popustom na vrednost svojih osnovnih sredstev, izračuna Green Street, podjetje za analitiko komercialnih nepremičnin. Še pred letom dni so trgovali s 3% diskontom.
Ni presenetljivo, da so stanovanjski skladi REIT letos padli skupaj z delnicami in obveznicami v široki tržni razprodaji. Naložbe v nepremičnine so občutljive na obrestne mere, ki zvišujejo stroške izposojanja.
Ministrstvo za delo je v sredo sporočilo, da cene življenjskih potrebščin poskočile za 9.1 % letnem tempu junija, kar utira pot še enemu strmemu zvišanju obrestnih mer s strani Federal Reserve pozneje ta mesec.
Toda visoke obrestne mere so pravzaprav dobra novica za stanovanjske sklade REIT, saj otežijo nakup stanovanja. Po obdobju rekordno nizkih hipotekarnih obrestnih mer se je 30-letna fiksna obrestna mera skoraj podvojila na 5.51 %. Maja je povprečna prodajna cena obstoječega stanovanja prvič presegla 400,000 dolarjev, kar je dodatno poslabšalo cenovno dostopnost.
"Obstaja nekaj potencialnih kupcev, ki so zdaj potisnjeni v skupino najemnikov," pravi Haendel St. Juste, generalni direktor in analitik REITs pri Mizuho Securities. "Dramatičen premik v stroških lastništva stanovanja je čista korist za najemnino."
Prijava na glasilo
Barronov predogled
Oglejte si predogled najpomembnejših zgodb iz revije Barron's vikend. Petek zvečer ET.
Analitiki pravijo, da se zdi, da je razprodaja stanovanjskih skladov REIT pretirana, glede na to, da imajo podjetja zdrave bilance stanja in so obeti glede povpraševanja po najemninah videti dobri. Zadnje poročilo o indeksu cen življenjskih potrebščin je pokazalo, da so se cene najemnin zvišale najbolj od leta 1986 – za 5.8 % več kot leto prej.
John Pawlowski, generalni direktor Green Street, se strinja, da so cene stanovanj REIT premočno padle. So trenutki, ko najemniška stanovanja "vržejo ven skupaj z vodo negativne makro stanovanjske pripovedi," pravi. Večina REIT-ov, ki jih pokriva, ima samo 20 do 25 centov dolga za vsak dolar vrednosti sredstev in veliko denarnega toka za servisiranje dolga.
Seveda so nepremičnine močno povezane z gospodarstvom. Treba se je le ozreti nazaj v leto 2020, ko je na milijone Američanov izgubilo delo med upadom pandemije covida, in vpliv, ki ga je to imelo na najemnine in zasedenost.
Mestna obalna mesta, vključno s San Franciscom, New Yorkom, središčem Los Angelesa in Seattlom, so »zabeležila največji upad najemnin za stanovanja in upad zasedenosti,« pravi Pawlowski. Toda na območjih Sunbelt, vključno z Atlanto, Karolino, Teksasom, Phoenixom in Las Vegasom, so se najemnine nekoliko znižale, medtem ko je zasedenost ostala visoka.
Različni stanovanjski skladi REIT omogočajo vlagateljem, da stavijo na različne dele države, pravi St. Juste.
Camden Property Trust
(oznaka: CPT) in
Srednjeameriške stanovanjske skupnosti
(MAA) imajo predvsem deleže Sunbelta.
Lastniški stanovanjski
(EQR) in
Skupnosti AvalonBay
(AVB) so močno dvoobalni.
Dohodek od stanovanja REIT
(AIRC) in
UDR
(UDR) so izpostavljeni tako obalnim trgom kot trgu Sunbelt, medtem ko
Essex Property Trust
(ESS) je igra zahodne obale.
| Podjetje / Ticker | Nedavna cena | Sprememba cene v YTD | Skupni donos 2021 | Tržna vrednost (bil) | Cena / 2023E FFO* | Donos dividende |
|---|
| DVOBREŽJE | | | | | | |
| Skupnosti AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Equity Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| SONČNI SONČNIK | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Stanovanjske skupnosti Srednje Amerike / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| URAVNOTEŽENA IZPOSTAVLJENOST DO OBEH TRGOV | | | | | | |
| Stanovanjski dohodek REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=ocena. FFO=sredstva iz poslovanja. *Cena/sredstva iz operacij je standardno merilo vrednosti za REIT. Industrijsko povprečje je zdaj 19.2.
Vir: Bloomberg
Pawlowski pravi, da sta UDR in Equity Residential letos padla za podoben obseg kot njuna primerljiva podjetja, vendar sta imeli leti 2020 in 2021 težki. »Pretrpeli so že veliko truda, zato v letošnjem letu niso bili tako dragi. , zdaj pa so se vrednotenja ponastavila in temelji se izboljšujejo, zato sta UDR in Equity Residential trenutno dva posebej poceni REIT-a.« Povedal je, da trgujejo z višjim donosom na dobiček iz leta 2022 kot enaki stanovanjski REIT, njihova pričakovana notranja stopnja donosa pa je v zgornji polovici vseh nepremičninskih sektorjev.
Eden od dejavnikov, ki je dobra napoved za stanovanjske sklade REIT, je, da stanovanja niso diskrecijska postavka, tako da tudi če ljudje izgubijo službo v recesiji ali jim znižajo plačo, povpraševanje po najemnih stanovanjih ne upade tako strmo kot povpraševanje po diskrecijskih stanovanjih. predmete, kot so potovanja ali luksuzno blago. »V recesiji lahko najemnine še vedno padejo,« pravi Pawlowski. "A ker je povpraševanje manj diskrecijsko, bo povpraševanje obdržalo bolje kot druga področja."
Gina Szymanski, vodja portfelja v skupini vrednostnih papirjev REIT pri AEW Capital Management, pravi, da so rezidenčni REIT-i "ena naših najljubših kategorij", glede na njihovo cenovno moč in temelje. Ugotavlja, da "niso imuni na umik, ker nasprotni vetrovi obrestnih mer vplivajo na vsa podjetja."
Toda, dodaja, »so bilance stanja rezidenčnih imen v najboljšem stanju med vsemi podjetji v našem vesolju. Zelo dobro se počutimo, da si bodo opomogli.”
pišite na Lauren Foster pri [e-pošta zaščitena]
