3 najboljši REIT-i, ki so trenutno izjemno poceni

REITs so bili še posebej močno prizadeti zaradi stalnega medvedjega trga. Medtem ko je S&P 500 letos padel za 18 %, je Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) je izgubil 26 %.

Glavni razlog za slabo uspešnost REIT-ov je vpliv visokih obrestnih mer na odhodke za obresti večine REIT-ov, ki nosijo precejšnje zneske dolga.

Vendar pa so nekateri REIT-i z dolgoročnega vidika postali izjemno poceni. Takoj, ko se vetrovi zaradi visokih obrestnih mer začnejo umirjati, bodo tisti REIT-i z močnimi temelji verjetno visoko nagradili svoje imetnike enot premoženja.

S tem povedanim, razpravljajmo o možnostih treh izjemno privlačnih REIT-ov.

Bolnišnica Pure-Play REIT

Leta 2003 ustanovljeno podjetje Medical Properties Trust (MPW) je edina čista bolnišnica REIT v svojem sektorju.

REIT ima v lasti več kot 400 nepremičnin, ki so oddane v najem več kot 30 različnim operaterjem. Večina sredstev so splošne bolnišnice za akutno nego in so dobro razpršena po različnih geografskih območjih, z nepremičninami v 29 zveznih državah, da ublažijo tveganje neravnovesij med povpraševanjem in ponudbo na posameznih trgih. Poleg portfelja v ZDA je družba Medical Properties strateško izpostavljena ključnim mednarodnim trgom, vključno z Nemčijo, Združenim kraljestvom, Italijo in Avstralijo.

Podjetje Medical Properties ima nekatere konkurenčne prednosti. Kot edina čista bolnišnica REIT s skoraj 20-letnimi izkušnjami v svojem poslovanju ima veliko strokovnega znanja v svoji niši. Uživa tudi v ekonomiji obsega.

Kot bolnišnični REIT je Medical Properties bolj odporen na recesije kot večina REIT-ov, saj večina potrošnikov ne zmanjša svojih zdravstvenih stroškov niti v najbolj neugodnih gospodarskih razmerah. REIT se je med krizo zaradi koronavirusa izkazal za odpornega, z rekordnimi sredstvi iz poslovanja [FFO] na enoto v letih 2020 in 2021. Po drugi strani pa je med veliko recesijo sklad utrpel 31-odstotno zmanjšanje FFO na enoto in znižal dividende za 26 %.

Podjetje Medical Properties je pokazalo izjemno dosledno rast. Svoj FFO na enoto je povečal v devetih od zadnjih 10 let, s 9.3-odstotno povprečno letno stopnjo. Dosledna uspešnost je dokaz trdnega poslovnega modela REIT in njegove skrbne izvedbe. Zahvaljujoč vetru, ki ga povzroča staranje prebivalstva na večini trgov, in obetavnemu načrtu prevzemov, bo družba Medical Properties verjetno ostala na poti rasti v prihodnjih letih.

Po drugi strani pa se tako kot drugi zdravstveni skladi REIT tudi Medical Properties trenutno sooča z nekaterimi težavami, in sicer z vplivom inflacije na stroške dela, počasnim okrevanjem števila bolnikov po pandemiji in upadanjem paketov fiskalnih spodbud. Posledično predvidevamo le 0.4-odstotno povprečno letno rast FFO na enoto v naslednjih petih letih, da bi bili na varni strani.

Družba Medical Properties je devet zaporednih let povečala svoje dividende in trenutno ponuja 9.3-odstotni dividendni donos. REIT ima dostojno razmerje izplačil 64 % in solidno bilanco stanja z razmerjem pokritosti obresti 2.6. Glede na njegov defenzivni poslovni model je treba njegove dividende v bližnji prihodnosti šteti za varne.

Družba Medical Properties trenutno trguje pri skoraj 10-letnem nizkem razmerju med ceno in FFO 6.9, kar je precej nižje od zgodovinskega povprečja delnice 12.5. Izjemno poceni vrednotenje je posledica prej omenjenih preglavic in vpliva inflacije na sedanjo vrednost prihodnjih denarnih tokov. Takoj ko se bo inflacija začela umirjati, se bo večkratnik FFO verjetno začel vračati k svojemu zgodovinskemu povprečju. Tako pričakujemo 12.6-odstotno letno ovrednotenje v naslednjih petih letih. Glede na 9.3-odstotno dividendo in 0.4-odstotno rast FFO na enoto verjamemo, da lahko delnica v naslednjih petih letih ponudi 18.5-odstotni letni donos.

Ta REIT daje v pisarni

Office Properties Income Trust (OPI) je družba REIT, ki ima trenutno v lasti več kot 160 zgradb, ki se nahajajo v 31 državah in so v glavnem oddane v najem posameznim najemnikom z visoko kreditno kakovostjo. Portfelj REIT ima trenutno 90.7-odstotno stopnjo zasedenosti in povprečno starost zgradbe 17 let.

Podjetje Office Properties ustvari 64 % svojih prihodkov od najemnin z najemniki z naložbenim razredom. To je eden najvišjih odstotkov najemnin, ki jih plačajo najemniki z naložbenim razredom v sektorju REIT. Zanimivo je tudi, da državni najemniki ZDA ustvarijo približno 20 % dohodka od najemnin, medtem ko noben drug najemnik ne ustvari več kot 4 % letnega dohodka. Na splošno ima Office Properties izjemen kreditni profil najemnikov, kar ima za posledico zanesljive denarne tokove in tako predstavlja pomembno konkurenčno prednost.

Po drugi strani pa ima podjetje Office Properties visoko obremenitev z dolgovi, pri čemer odhodki za obresti trenutno porabljajo v bistvu ves njegov prihodek iz poslovanja. Posledično je sklad v procesu prodaje sredstev, da bi zmanjšal svoj finančni vzvod. Postopek razdolževanja je v zadnjih dveh letih terjal svoj davek na uspešnost REIT.

V tretjem četrtletju je stopnja zasedenosti pisarniških nepremičnin padla s 94.3 % na 90.7 %, normalizirani FFO na enoto pa se je zmanjšal za 10 % v primerjavi s četrtletjem prejšnjega leta. Zaradi prodaje sredstev in izteka nekaterih najemov se je FFO na enoto v zadnjih dveh letih skupno zmanjšal za 19 % in se bo letos znižal še za 3 %-4 %.

Poleg tega lahko zaradi koronavirusne krize številna podjetja sprejmejo trajni model »dela od doma«, da bi zmanjšala stroške poslovanja. Takšen premik bi dolgoročno škodoval podjetju Office Properties, čeprav je še prezgodaj za oceno učinka pandemije na ta trend. Zaradi obremenitve visoke dolžniške obremenitve uspešnosti pisarniških nepremičnin in nasprotnega vetra zaradi trenda »dela od doma« pričakujemo le 2-odstotno povprečno letno rast FFO na enoto v naslednjih petih letih.

Office Properties je štiri zaporedna leta zamrznil svoje dividende, vendar ponuja izjemno visok dividendni donos 15.7 %. REIT ima zdravo razmerje izplačil 47 %, vendar ima čezmerno dolgovno obremenitev. Posledično se lahko njegova dividenda zmanjša v primeru recesije.

Po drugi strani pa se z delnico trenutno trguje pri skoraj 10-letnem nizkem razmerju med ceno in FFO 3.0, kar je veliko nižje od njegovega 10-letnega povprečja 8.0. Zaradi visokega finančnega vzvoda REIT smo raje konzervativni in zato predpostavljamo pošteno razmerje med ceno in FFO 6.0.

Če bo delnica v petih letih dosegla našo raven poštene vrednosti, bo imela 15.0-odstotno letno rast svojih donosov. Glede na 15.7-odstotno dividendo in 2.0-odstotno rast FFO na enoto lahko Office Properties v naslednjih petih letih ponudi 24.7-odstotni letni donos.

Razbijte ta sef za zaslužek

Zaščita (VAREN) je postalo javno leta 2017, z iStarom kot njegovim upraviteljem in primarnim vlagateljem. Do danes je iStar še vedno večinski delničar, čeprav ga statut omejuje na le 42 % delnic z glasovalno pravico za namene korporativnega upravljanja.

Safehold je družba REIT za najem zemljišč, katere namen je narediti revolucijo v nepremičninski industriji z zagotavljanjem kapitalsko učinkovitejšega načina za podjetja, da imajo v lasti zgradbe za svoja podjetja. Sklad se ukvarja z dolgoročno prodajo in povratnim najemom zemljišč pod poslovnimi nepremičninami v ZDA in je edini REIT, ki se osredotoča izključno na zakup zemljišč za podporo naložbam in razvoju nepremičnin.

Safehold je začetnik v sektorju prodaje in povratnega najema zemljišča. Posledično ima koristi od ponudbe inovativnih in edinstvenih zakupnih produktov, ki REIT-u zagotavljajo široke stopnje dobička in dovolj prostora za prihodnjo rast. Vendar pa je malo ovir za vstop v ta posel, zato se konkurenčna prednost sklada morda ne bo izkazala za trajno.

Safehold trenutno uživa močan poslovni zagon. V tretjem četrtletju je povečal svoje prihodke za 52 % v primerjavi s četrtletjem prejšnjega leta zahvaljujoč številnim novim izvorom in skoraj potrojil svoj FFO na enoto, deloma zaradi enkratnega dobička od prodaje zakupa zemljišča. REIT je zemljišče kupil decembra 2020 za 76.7 milijona dolarjev in ga v tretjem četrtletju prodal za 136 milijonov dolarjev. Zahvaljujoč svojemu vztrajnemu poslovnemu zagonu je REIT na dobri poti, da letos poveča FFO na enoto za skoraj 30 %, na novo rekordno raven.

Safehold je vodilni na ogromnem naslovljivem trgu, ocenjenem na 7 bilijonov dolarjev. Vendar naraščajoče obrestne mere pritiskajo na neto vrednost sredstev (NAV) REIT. Zato predvidevamo 2.7-odstotno povprečno letno rast NAV REIT v naslednjih petih letih.

Poleg tega sklad trenutno ponuja 2.4-odstotni dividendni donos. Medtem ko je ta donos precej nižji od donosov medicinskih nepremičnin in pisarniških nepremičnin, je dividenda Safeholda veliko varnejša od dividend drugih dveh REIT-ov, predvsem zaradi dobrega razmerja izplačil 35 %.

Safehold trenutno trguje pri skoraj petletnem najnižjem razmerju med ceno in NAV 0.62, kar je precej nižje od naše predpostavljene ravni poštene vrednosti 1.0. Takoj ko se bodo obrestne mere začele zniževati, pričakujemo, da se bo REIT vrnil na raven poštenega vrednotenja. Če bo delnica v petih letih trgovala na ravni poštene vrednosti, bo imela 12.6-odstotno letno rast svojih donosov. Glede na 2.4-odstotno dividendo in 2.7-odstotno rast NAV na enoto lahko Safehold v naslednjih petih letih ponudi 17.0-odstotni letni donos.

Končna thoughts

Zgornji trije REIT-i so postali izjemno poceni zaradi svojih razprodaj, kar je predvsem posledica vpliva 40-letne visoke inflacije na njihove rezultate in njihovo vrednotenje.

Pričakujemo, da se bo inflacija prihodnje leto začela umirjati zahvaljujoč agresivni politiki Feda, ki je kot prednostno nalogo postavil ponovno vzpostavitev inflacije na dolgoročni cilj 2 %. Kadarkoli se inflacija umiri, bi lahko zgornji trije REIT-i nagradili vlagatelje.