3 visoko donosni REIT-ji za varen dohodek od dividend

Nepremičninski investicijski skladi ali REIT so na splošno odličen kraj za varne in privlačne dohodke iz dividend. To je zato, ker so upravičeni do ničelne obdavčitve pravnih oseb in morajo po zakonu izplačati najmanj 90 % obdavčljivega dohodka kot dividende svojim delničarjem. Poleg tega ima velika večina REIT-ov koristi od obrambne in stabilne narave pogodbenega dohodka od najemnin nepremičnin.

Posledično ni presenetljivo, da so se mnogi modri čipi REIT, ki obstajajo že desetletja, zdaj pridružili vrstam najelitnejših svetovnih podjetij za rast dividend kot dividendni aristokrati (25+ zaporednih let rasti dividend) in/ali dividendni kralji. (50+ zaporednih let rasti dividend).

Tukaj si bomo ogledali tri REIT-e z visokim donosom, ki ponujajo varne dividende in so bodisi kralj dividend ali dividendni aristokrat.

Mladi aristokrat v stanju za vselitev

Essex Property Trust (ESS) se je klubu Dividend Aristocrats pridružil relativno nedavno, saj je povečal svoje dividende 28 zaporednih let. Glede na zelo privlačne dolgoročne obete rasti, odlično bilanco stanja in konzervativno razmerje izplačil pričakujemo, da bo še več let povečeval svoje dividende.

Njegov poslovni model je sestavljen predvsem iz razvoja, prenove, upravljanja, pridobivanja in prodaje večstanovanjskih stanovanjskih skupnosti na Zahodni obali. Trenutno ima v lasti več kot 60,000 stanovanjskih enot, razporejenih po več sto skupnostih.

Ta poslovni model ima tri glavne konkurenčne prednosti, ki ustvarjajo alfa.

Najprej lahko razvije večstanovanjske nepremičnine in jih nato proda z znatnimi dobički. Drugič, lahko izkoristi svoje strokovno znanje in poslovno mrežo za nakup nepremičnin in se nato vključi v dejavnosti prenove, ki povečujejo vrednost, kar delničarjem prinaša zelo privlačne donose, prilagojene tveganju. Tretjič, njegova geografska osredotočenost pomeni, da deluje na trgih z omejeno ponudbo in močnimi gospodarskimi temelji. Posledično obstaja majhna nevarnost, da bi presežna ponudba preplavila trge, kar pomeni, da imajo njegove nepremičnine močan jarek okoli njih. Glede na rast delovnih mest na njegovih trgih, ki jo spodbuja tehnološki sektor, in omejeno ponudbo skupaj z zmogljivostmi za razvoj in ponovni razvoj ima ESS svetlo prihodnost.

ESS se je prav tako izkazal za precej odpornega na recesije zaradi ponudbe osnovnih potrebščin, zaradi česar sta njegov denarni tok in profil rasti dividend videti še bolj obetavna v primeru, da se v bližnji prihodnosti srečamo s hudo recesijo. Na primer, če so se sredstva iz poslovanja (FFO) na delnico dejansko povečala med zadnjo recesijo, s 5.57 USD v letu 2007 na 6.14 USD v letu 2008 in nato na 6.74 USD v letu 2009.

Ob kombinaciji svojih konkurenčnih prednosti in profila nizkega tveganja s 4-odstotnim dividendnim donosom in pričakovanim 5-6-odstotnim FFO in dividendo na delnico CAGR v naslednjih pol desetletja ponuja ESS zelo privlačen profil tveganja in nagrade za vlagatelje, ki iščejo varen visok donos .

Legenda o 'O'

Prihodki od nepremičnin (O) je legendarna delnica z rastjo dividend zaradi svojih dosežkov, ko je zrušila skupne donose S&P 500, odkar je leta 1994 postala javna, in izplačuje privlačne mesečne dividende, ki jih je povečevala 27 zaporednih let.

Ima izjemen obseg, s portfeljem 11,733 nepremičnin, oddanih v najem na podlagi konzervativno strukturiranih trojnih neto najemov 1,147 najemnikom. O ima 8.8-letno tehtano povprečno obdobje najema in ustvari 43 % svojih prihodkov od najemnin z najemniki z naložbenim razredom, kar mu daje visoko vidljivost v njegovem prihodnjem denarnem toku. Ta tok denarnega toka se je prav tako izkazal za zelo dobrega v času recesije, kar dodatno prispeva k moči njegovega profila.

Z bonitetno oceno A-, 6.3-letnim tehtanim povprečnim rokom dospelosti za zapise in obveznice, fiksnim razmerjem pokritosti bremenitev 5.5x, 95 % dolga je nezavarovanega, 88 % dolga po fiksnih obrestnih merah, likvidnostjo nad 2.5 milijarde dolarjev in 5.2-kratni neto dolg glede na letni pro forma prilagojeni EBITDA, O-jeva bilanca stanja je podobna trdnjavi.

Delnica O trenutno ponuja privlačen 4.5-odstotni dividendni donos, ki je zelo varen in bo glede na močan poslovni model in rezultate verjetno še naprej rasel še mnogo let. O trguje tudi s pomembnim diskontom glede na svoja pretekla povprečja na osnovi EV/EBITDA, P/AFFO in P/NAV. V kombinaciji s pričakovano nadaljnjo srednje enomestno letno rastjo AFFO na delnico in 4.5-odstotnim dividendnim donosom to ustvarja privlačen tveganjem prilagojen skupni profil donosa.

Ustvarite zvezni primer iz tega REIT

Končno, Federal Realty Trust (FRT) je vodilni REIT, osredotočen na maloprodajo, ki ima v lasti, razvija in prenavlja nakupovalne centre na gosto poseljenih obalnih trgih v ZDA z visokim dohodkom. Ti trgi bodo verjetno pomagali FRT ustvariti dolgoročno uspešnost zaradi močnega dohodka in trendov rasti prebivalstva .

Z več kot 3,100 najemniki v več kot 105 nepremičninah in nobenim najemnikom, ki ne zagotavlja niti 3 % svoje letne osnovne najemnine, je FRT dobro zaščiten pred bankrotom maloprodaje, do katerega lahko pride, ko e-trgovina še naprej raste in morebitne prihodnje recesije terjajo davek na trgovcih na drobno. in njihovi najemodajalci.

Poleg svoje koncentracije na trgih z ugodnimi prihodki in demografskimi trendi, FRT ustvarja tudi vrednost za delničarje z izkoriščanjem svoje močne bilance stanja z oceno A za vlaganje v svoje trenutne in nove nepremičnine s privlačnimi stopnjami donosa. Poleg spodbujanja rasti dohodkov od najemnin te naložbe tudi ohranjajo njegova sredstva sveža in privlačna tako za najemnike kot za kupce, kar dodatno krepi njihov konkurenčni položaj.

Čeprav zagotovo ni odporen na recesijo, je FRT med zadnjo veliko recesijo deloval precej dobro in bo verjetno to storil tudi med naslednjo recesijo glede na svojo raznolikost, moč svojih trgov ter kakovost svojih najemnikov in nepremičnin. V zadnji večji recesiji je njegov FFO na delnico leta 6.4 medletno narasel za 2008 %, leta 8.8 padel za 2009 % in nato leta 10.5 zrasel za 2010 %. Posledično verjamemo v nadaljevanje njegovega dolgoročni niz rasti dividend.

Spodnja črta

Ker je gospodarska negotovost na zelo visoki ravni, so varne in privlačne donosne naložbe za vlagatelje bolj dragocene kot kdaj koli prej. S preverjenimi in privlačnimi visoko donosnimi REIT-i, kot so ESS, O in FRT, imajo vlagatelji dostop do nekaterih najboljših nepremičninskih portfeljev, vodstvenih ekip in poslovnih modelov na svetu, ki bi morali še naprej ustvarjati rastoče tokove dohodka za mnoge prihodnjih letih.