3 visokokakovostni REIT-ji visokega donosa nasprotujejo tržnemu trendu

Investicijski skladi za nepremičnine (REIT) so trenutno tisti, ki se upokojijo. Mnogi izplačujejo dividende 3 ali celo štirikrat tržno povprečje.

Poleg tega so ti najemodajalci poceni. Trgujejo z večkratniki denarnega toka, zaradi česar so ugodni v primerjavi s S&P 500.

Zakaj so te ponudbe na voljo? Naraščajoče stopnje.

V bližnji prihodnosti višje obrestne mere pomenijo višje stroške kapitala za REIT in večjo konkurenco za dohodek (saj se povečajo tudi donosi obveznic). To je podrlo nepremičninske delnice - kar je odlična novica za nas vlagatelje v dividende, saj to pomeni, plačati več.

Danes si bomo ogledali presenetljiv paket treh REIT-ov, ki prinašajo 3- do 4-krat večji donos širšega delniškega trga in prehitevajo ne le sektor v zadnjih nekaj mesecih, ampak tudi veliko uspešnejši S&P 500.

In oh, mimogrede, vsak od teh treh REIT-ov ima v preteklem letu dvignili dividende. Pojdimo vanje.

Inovativne industrijske lastnosti (IIPR)

Donos dividende: 6.5%

Skladišča in logistični centri so med najbolj priljubljenimi vrstami REIT-ov, vendar kljub imenu to ni tisto, Inovativne industrijske lastnosti (IIPR) je.

To je travna REIT.

Natančneje, IIPR je redka nepremičninska igra, ki zagotavlja kapital za regulirano industrijo konoplje. Ima program prodaje in povratnega najema, v katerem kupuje samostojne industrijske in maloprodajne nepremičnine (predvsem obrate za gojenje marihuane) in jih oddaja v povratni najem, s čimer upravljavcem konoplje zagotavlja velik priliv kapitala za razširitev njihovega poslovanja.

Nastali portfelj trenutno obsega 111 nepremičnin, ki obsegajo približno 8.7 milijona najemnih kvadratnih čevljev v 19 državah.

Innovative Industrial Properties je od svoje prve javne ponudbe decembra 2016 osramotila sektor REIT – vrnila več kot 600 % na 28 % sektorja – toda tako kot mnoge rastoče delnice je imel IIPR leta 2022 težave. Delnica je padla za skoraj 60 % letno- do danes, tudi z nedavnim okrevanjem, kar odraža globoko bolečino, ki se čuti v industriji marihuane.

Toda IIPR se je v zadnjih treh mesecih oddaljil od nepremičnin in konoplje, up 19 % v primerjavi s srednjimi najstniki izgube za ti dve področji trga.

Odlično poročilo za tretje četrtletje je pomagalo. Prilagojena sredstva podjetja iz poslovanja (AFFO) so medletno poskočila za 25 % na 2.13 USD na delnico – precej več, kot je potrebno za pokritje dividende v višini 1.80 USD na delnico. (In AFFO v devetih mesecih se je povečal za 32%.)

Ta dividenda, mimogrede, raste kot, hm, plevel. Tistih 1.80 USD na delnico je 20 % bolje kot pred letom dni in od prvega izplačila 64 centov leta 15 narašča za 2017 % letno.

Vrednotenje je v redu, vsekakor pa ni veliko. Kljub velikemu padcu delnic v letu 2022 IIPR trguje pri malo več kot 13-kratniku napovedi AFFO, kar odraža veliko preostalega zaupanja v delnice kljub strmemu padcu.

Simon Property Group
SPG
(SPG)

Donos dividende: 6.2%

Kdorkoli je rekel, da so nakupovalna središča mrtva – no, morda ima še vedno prav, ampak nakupovalno središče mega-REIT Simon Property Group (SPG) vsaj kaže znake življenja.

Simon ima več kot 250 nepremičnin po vsem svetu, vključno z lokacijami na 25 največjih ameriških trgih glede na število prebivalcev. Ta laserska osredotočenost na fizične nepremičnine je med izbruhom COVID-a seveda naredila izgnance, in medtem ko so se delnice SPG lani le malo približale svojim najvišjim vrednostim pred COVID-om, so se leta 2022 spet spopadale, kar je dobro več kot 20 %.

Simon si je privoščil tretje četrtletje, v katerem je presegel ocene FFO, dosegel 160 baznih točk medletno izboljšanje zasedenosti na 94.5 %, podpisal 900 novih najemnih pogodb in zvišal najnižje osnovne najemnine za nekaj manj kot 2 %. .

Kaj spodbuja uspeh? No, trend spletnega nakupovanja, ki se je pospešil med COVID-om, se je nekoliko umaknil in prepričal podjetja, da še naprej odpirajo trgovine. Toda SPG in drugi operaterji nakupovalnih centrov postajajo bolj ustvarjalni glede svojih prostorov, saj jih odpirajo za coworking apartmaje, zdravilišča, fitnes centre in druge netradicionalne najemnike nakupovalnih središč.

Omembe vredno je tudi, da je Simon dvignil svoje izplačilo na 1.80 USD na delnico, kar je približno 9 % več kot leto prej.

Da bo jasno: SPG je leta 38 svoje dividende znižal za 2020 %, na 1.30 $ na delnico s prejšnjih 2.10 $. Torej delničarji še vedno niso povsem pošteni, vendar SPG povečuje svoje izplačilo vsako četrtletje že dve leti. In ta dividenda je le približno 60 % FFO Q3, tako da pokritost tukaj ni problem.

Zadeva je glavni nasprotni veter, s katerim se bo SPG moral spopasti, to je recesija, ki jo napoveduje skoraj vsak ekonomist in strateg. Nakupovalna središča na splošno in posebej SPG se sama po sebi spopadajo s težavami, ko gospodarstvo niha. Torej še vedno obstaja prostor, da se Simonova situacija prej poslabša, in če se končno izboljša.

Getty Realty (GTY)

Donos dividende: 5.4%

Strokovnjak za REIT za male najemnike Getty Realty (GTY) je samorog v letu 2022. Ne samo, da v zadnjih nekaj mesecih in celem letu prekaša nepremičninski sektor – do leta 2022 je dejansko prinesel dobičke (na podlagi celotnega donosa).

GTY definira izraz »dolgočasno je lepo«.

To je ogromen REIT z neto najemom, ki se ponaša z več kot 1,000 nepremičninami v 38 zveznih državah in Washingtonu, DC, vendar so njegovi trgovci na drobno naravnost vredni zehanja: avtopralnice, trgovine z avtomobilskimi deli in storitve, udobje in bencinske črpalke. Najemniki vključujejo Valvoline (VVV
VV
), krvni tlak (BP) in 7-Eleven.

Privlačnost tukaj torej očitno ni groba rast - to je stabilnost. In to boste našli v več kot le portfelju nepremičnin.

Mnogi njegovi bratje z vzvodi so zaposleni s potenjem stroškov zaradi višjih obrestnih mer. Toda Bairdova skupina analitikov poudarja Gettyjev "nizek finančni vzvod, brez kratkoročnih zapadlosti dolga in brez očitnih težav na obzorju." To jim je omogočilo, da so se osredotočili na naložbe v (tako pridobivanje kot razvoj) novih nepremičnin, medtem ko druga podjetja želijo izstopiti.

Dividenda riše podobno sliko. Zadnje povišanje izplačil je bilo 5-odstotno povišanje na 41 centov na delnico, kar je v skladu s 5.1-odstotno letno povprečno rastjo dividend v zadnjih petih letih. Toda v primerjavi s številnimi REIT-i, ki so se morali med COVID-om vrniti v verigo dividend, je takšna doslednost dobrodošla.

Brett Owens je glavni naložbeni strateg za Nasprotni pogled. Za več odličnih idej o dohodku dobite brezplačno kopijo njegovega zadnjega posebnega poročila: Vaš portfelj predčasne upokojitve: ogromne dividende – vsak mesec – za vedno.

Razkritje: nič