3 kliki do 12.7 % donosa

Nepremičnine postajajo udarne, kar pomeni, da so nepremičninski investicijski skladi (REIT) spet ugodna ponudba.

Končno! Donosi REIT so spet tam, kjer bi morali biti – (zemeljski) gospod nad vanilijevim indeksom S&P 500!

Mi, nasprotniki, seveda zmoremo še bolje od popularnih Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Čeprav 3.5 % ni slabo, je bledo v primerjavi z 12.7 % "naslovnim donosom", o katerem bomo razpravljali.

Zakaj so REIT-i spet poceni? Preprosto: Fed.

Kot sem že omenil pred meseci, višje obrestne mere ne pomenijo samo višjih stroškov kapitala za REIT (in vsa druga podjetja, kar zadeva), ampak tudi večjo konkurenco za dohodek, saj postajajo donosi obveznic vse bolj konkurenčni.

REITs so se dejansko obnašali točno tako, kot smo pričakovali ...

Vendar pa se bomo na to obdobje ozrli nazaj kot na enega najboljših časov za nakup REIT-ov po nižjih cenah in z donosi, ki so veliko višji od povprečja.

Kje naj začnemo? Pogovorimo se o tem paketu treh REIT-ov, ki prinašajo 11.4% do 13.5%.

Necessity Retail REIT (RTL)

Donos dividende: 13.5%

Imam malo slabosti za Getty Realty (GTY), specialist za enega najemnika, ki se ujema z modelom »dolgočasno je lepo«, tako da oddaja svoje nepremičnine trgovcem na drobno, čemur bi rekel »potreba«: bencinske črpalke, trgovine z mešanim blagom, trgovine z avtomobilskimi deli, razumete.

Glede na to, bi imajo ljubiti nepremičninsko podjetje, ki se imenuje Necessity Retail REIT (RTL), prav?

Necessity Retail ima v lasti več kot 1,000 centrov z enim najemnikom in "električnih, zasidranih in živilskih centrov na prostem" v 48 državah, ki so oddani v neto najem predvsem na podlagi dolgoročnih pogodb. Njegovi najemniki prihajajo iz 44 različnih industrij – vključno s plinom/udobjem, zdravstvenim varstvom in restavracijami s hitro postrežbo – pri čemer nobena panoga ne obsega več kot 8 % ravnih najemnin.

Zakaj se tako velik REIT sliši tako neznansko? No, šele pred letom dni se je preimenovala iz American Finance Trust (AFIN)— ime Raziskoval sem leta 2020. Opazil sem, da je njegova močna izpostavljenost restavracijam, razvedrilu, trgovcem na drobno in pisarnam »odgovornost« sredi bolezni COVID, vendar bi lahko na koncu izgledalo kot ugoden nakup zaradi možnosti hitrega okrevanja po bolezni COVID.

Hitro naprej do danes in RTL ima precej drugačno težavo - namreč dolg.

Proti koncu leta 2021 je napovedal 1.3 milijarde dolarjev vreden nakup 81 maloprodajnih sredstev od CIM Real Estate Finance Trust, kot tudi odprodajo treh stranskih pisarniških sredstev.

Dobra novica? RTL je znižal koncentracijo najboljših 10 najemnikov in zmanjšal izpostavljenost pisarniškemu prostoru s 7 % na 1 %. Slaba stran? Veliko dolžniško breme se je le še povečalo. Ta REIT ima zdaj 2.8 milijarde dolarjev neto dolga, kar je skoraj 10-kratnik njegovega prilagojenega EBITDA in več kot trikratnik njegove tržne kapitalizacije!

Kolikor je vredno, pokritost dividend tukaj ni očitna skrb, saj dividenda predstavlja le 83 % zadnjih 12-mesečnih prilagojenih sredstev iz poslovanja (FFO). Toda zaradi velike zadolženosti in pomanjkanja očitnih katalizatorjev se malo zadržim glede RTL.

Globalni neto zakup (GNL)

Donos dividende: 11.4%

Globalni neto zakup (GNL) je komercialni REIT, ki, kot bi pomenilo "Globalno" v imenu, ne deluje samo tukaj v ZDA, ampak v 10 drugih državah, vključno z Združenim kraljestvom, Nizozemsko, Finsko in Francijo. V lasti ima 311 nepremičnin, oddanih v najem 140 najemnikom v 50 panogah, čeprav je koncentracija v panogi nekoliko višja – finančne storitve (13 %) in proizvodnja avtomobilov (12 %) sta dvomestna rezina portfeljskega kolača.

Drugi del njegovega imena je »Net Lease«, kar je, tako kot pri RTL, razlog za všečnost. Neto najemnine, kot opomnik, so "brez" zavarovanja, vzdrževanja in davkov, kar pomeni, da samo pobirajo najemnino, vse ostalo pa prepuščajo najemnikom, da ugotovijo. To pomeni manj spremenljivk za vlagatelje GNL, ki bi jih morali skrbeti; dobički so bolj predvidljivi in ​​zanesljivi, kot bi bili pri tradicionalnih najemih.

Torej, kaj narobe z GNL?

Za začetek je bil Global Net Lease med številnimi REIT-i, ki so zmanjšali svoje dividende zaradi COVID-a. Natančneje, podjetje je aprila 25 zmanjšalo izplačilo za 40 % na 2020 centov na delnico in se ni ozrlo nazaj.

Če obstaja kakšna prednost zmanjšanja, je to, da je trenutno izplačilo bolj vzdržno. Razmerje izplačil AFFO je 93 %, kar je dovolj varno, vendar bodo medvedi v prihodnjih mesecih pozorno opazovali.

Poleg tega ima GNL, tako kot Necessity Retail, precej visok dolg v višini 2.2 milijarde dolarjev. Ni tako slabo, vsaj primerjalno – ima 8-kratni prilagojeni EBITDA in 1.5-krat večjo tržno kapitalizacijo. In tehtana povprečna obrestna mera, ki jo plačuje za ta dolg (3.5 %), je malo boljša od RTL-ove (4.2 %).

Torej ima Global Net Lease zagotovo svoje bradavice. Toda za bolj agresivne dividendne vlagatelje bi lahko GNL – ki je redka večnacionalna nepremičninska družba, ki trguje na privlačnih ravneh v primerjavi s svojim AFFO in prilagojenim EBITDA – ustrezal.

Zaupanje dohodka pisarniških nepremičnin (OPI)

Donos dividende: 13.2%

Včasih lahko celo najslabše situacije obrodijo donosne sadove.

Bodite Zaupanje dohodka pisarniških nepremičnin (OPI), na primer. Ta REIT ima v lasti 160 nepremičnin, ki jih daje predvsem v najem posameznim najemnikom visoke kreditne kakovosti – ne samo podjetjem, ampak tudi vladnim subjektom. in ko sem ga pregledal oktobra 2022, je zabredel v desetletje trajajoče upadanje, ki se je v zadnjem času res pospešilo – delnice OPI so se skoraj prepolovile.

Čeprav je v teh časih WFH težko biti najemodajalec pisarniške nepremičnine, OPI ni brez svojih zaslug. In takrat sem pomislil, da "morda trg pretirava z OPI."

Bodimo jasni: OPI bije težko bitko, ki se je začela veliko pred COVID-om.

Izrazi »WFH«, »delo na daljavo« in »delo na daljavo« bi morda postali priljubljeni leta 2020, vendar se je korporativna Amerika že leta bolj nagibala k prilagodljivim delovnim situacijam – COVID je ta trend le vljudno spodbudil.

Še vedno pa stave proti Office Properties Income Trust, vsaj trenutno, bi lahko bil nevaren. Medtem ko je v zadnjih nekaj mesecih pridobil nazaj skoraj 20 % svoje vrednosti, je delnica še vedno izjemno poceni, le petkratnik CAD (gotovina, ki je na voljo za distribucijo, alternativna metrika dobičkonosnosti za nekatere REIT-e). Če želite uporabiti bolj tradicionalno metriko REIT, OPI trguje pri manj kot 4x normalizirani FFO.

Poleg tega OPI ni nekakšna družba REIT s sedežem v New Yorku, ki bi izlivala najemnike. Je bolj primestno, s trenutno 96-odstotno zasedenostjo. Popolnoma tretjina njegovih najemnikov so vladni subjekti ali izvajalci – vrste najemnikov, ki so prilepljeni na svoje pisarne. In po nekaj letih ponujanja fleksibilnosti brez omejitev se mnogi delodajalci končno začenjajo umikati in zahtevajo, da delavci preživijo nekaj dni nazaj v pisarni.

Brett Owens je glavni naložbeni strateg za Nasprotni pogled. Za več odličnih idej o dohodku dobite brezplačno kopijo njegovega zadnjega posebnega poročila: Vaš portfelj predčasne upokojitve: ogromne dividende – vsak mesec – za vedno.

Razkritje: nič